Первинне і вторинне житло: які є переваги і недоліки, і що відбувається з цінами у Києві

Ринок нерухомості в Україні переживає не найкращі часи. Попит на квартири залишається досить невисоким, а забудовники говорять про те, що незабаром вдарить масове подорожчання. Правда, недавно ми розвінчували цей міф і розповідали, чому підвищення цін поки що не грозить ринку нерухомості.

Первинне і вторинне житло

До того ж, навіть в Києві практично завмерли продажу вторинного житла. Стабільно активність тримається тільки на ринку оренди квартир, а от купувати житло українці не поспішають, та й самі продавці поступатися в ціні не планують, відзначаючи, що нижче вже нікуди.

А ось що стосується первинного житла, тут теж є свої нюанси. В останні роки забудова в великих містах України досягла свого піку, але споживчі настрої українців все-таки не покращилися. Уже в період з січня по червень цього року в країні ввели в експлуатацію майже на 30% будинків менше, ніж за аналогічний період минулого року.

Цікаво ще й те, що хоча ціни на житло і падають, квартири на вторинному ринку нерухомості як і раніше коштують набагато більше, ніж на первинному. Ми вирішили розібратися, в чому ж плюси і мінуси вторинного і первинного житла, і як формуються ціни на квартири.

У чому переваги первинного житла: нові комунікації, безпека і вигідні ціни

В принципі, первинне житло - це виключно ті квартири, на які ще немає права власності, тобто, вони існують тільки на папері, поки будинок не буде побудований повністю. У нас же первинним житлом звикли називати всі новобудови, а вторинним - вже більш старий житлофонд.

У первинного житла досить багато плюсів, тому не дивно, що продажі на вторинному ринку зараз скорочуються все більше і більше. Справа в тому, що умови в квартирах на первинному ринку нерухомості куди краще: тут і нові комунікації, і хороший ремонт в під'їздах, і в більшості випадків вдала інфраструктура.

"Серед досить великої частини українців досі дуже поширена помилка про те, що старе житло нічим не гірше нового. Мовляв, там вже все усталене і працює як треба. Але якщо тверезо і уважно подивитися на відмінності новобудов і будинків, побудованих багато років тому, то останні насправді мало чим можуть похвалитися. Потрібно розуміти, що старі будинки будувалися за стандартами і нормами тих часів, коли вони зводилися. А за минулі роки ці норми удосконалювалися і посилювалися, а якість будівництва планомірно підвищувався. Матеріали при будівництві що застосовуються сьогодні, комплектуючі та технології вже не можна порівняти з тими, що застосовувалися ще пару десятиліть тому. А тому новобудови за багатьма показниками обходять житловий фонд з минулого століття", - зазначає Гліб Шемовнев, прес-секретар корпорації "Укрбуд".

Ми також поговорили з Костянтином Олійником, керівником Департаменту стратегічного консалтингу компанії UTG про те, які переваги придбання житла на первинному ринку можна виділити.

"Можливість вибору квартири підвищеної комфортності, бажаної площі (в т.ч. з резервами перепланування) з різноманіття планувальних рішень в будівлях з сучасною архітектурою, використаними передовими технологіями, конструкторськими і будівельними рішеннями, розвиненою внутрішньою інфраструктурою, упорядкованою прилеглою територією;

Нові інженерні комунікації, ліфти. Придбання квартири в новобудові характеризується використанням сучасних будівельних матеріалів та інженерних систем

Гнучкість умов фінансування і можливість придбання житла в розстрочку. В умовах вкрай стриманого банківського кредитування через високі кредитні ризики, вкрай низького рівня захисту прав кредиторів, обмеженою підтвердженою платоспроможністю позичальників, жорстких умов кредитування, існування законодавчих обмежень придбання житлової нерухомості на умовах відстрочення платежу є чи не єдиним інструментом для залучення фінансового важеля" , - зазначає експерт.

Він також додає, що в сучасних будинках можна встановити автономні системи обігріву та забезпечити себе гарячою водою, що дозволить заощадити на послугах ЖКГ, які невблаганно дорожчають. Та й не варто забувати, що житлофонд в Україні зараз масово старіє, термін експлуатації будинків добігає кінця. Тому починають піднімати питання про реконструкцію або знесення цілих кварталів.

У нових будинках також більш зручна інфраструктура і охоронна система. Так, наприклад, там може бути зручна і велика парковка прямо біля будинку, камери і служба охорони, що мінімізує ризики крадіжок і зломів, дитячі майданчики та зелені зони.

"Сам формат життя в новобудові принципово відрізняється від життя в будинках старої забудови. Новий будинок - це красиві і чисті внутрішні приміщення, це відсутність експлуатованих сміттєпроводів, це сучасні системи пожежної безпеки, нові ліфти, внутрішні і зовнішні комунальні мережі, які не потребуватимуть щорічного ремонту. Сьогодні саме поняття житла стало набагато ширше. Тепер це вже не просто стіни, це все те, що ми сприймаємо як простір для життя. Сходова клітка, спортивний та дитячий майданчик у дворі, зручний під'їзний шлях - це така ж частина нового будинку, як дах або двері в квартиру. І тут старим будинкам знову дуже складно змагатися з новобудовою", - говорить Гліб Шемовнев.

Ризики і загрози: тривалі ремонти і можливість залишитися без квартири

Як ми бачимо, у квартир на первинному ринку формально набагато більше плюсів, ніж у житла з історією. Але, тим не менш, тут є і небезпечні аспекти, які теж варто враховувати.

Справа в тому, що первинна організація - це майже завжди голі стіни. Тобто, при покупці квартири доведеться ще довго робити ремонти, та й вислуховувати сусідські дрилі, які точно не замовкнуть кілька років поспіль. Так що купити квартиру в новобудові і відразу ж в неї в'їхати навряд чи вийде, тоді як при покупці житла на вторинному ринку це цілком можливий варіант. Незважаючи на те, що воно буде потребувати оновлення, мінімальний набір для життя там все ж буде.

"Квартири від забудовника передаються покупцям, найчастіше, в стані голі стіни, без виконання ремонтних робіт, штукатурення стін і стель, розводки комунікацій по квартирі і так далі, що вимагає в подальшому додаткових витрат часу і грошей", - зазначає Костянтин Олійник.

Гліб Шемовнев додає, що з явних недоліків первинки, можна виділити саме той факт, що перші кілька років у всіх квартирах будуть йти ремонти, а це і шум, і великий обсяг будівельного сміття, і безліч будівельників з ремонтних бригад, і підвищене навантаження на ліфти.

Правда, головне, що турбує українців, при покупці житла на первинному ринку - це можливість обману. На жаль, в Україні чимала кількість забудовників з сумнівною репутацією, які починають будувати будинки, але так і не здають їх в експлуатацію. До того ж, негативний вплив надає і нестабільна економічна ситуація в країні - девальвація гривні, зростання курсу валют, інфляція.

"Придбання квартири від забудовника завжди пов'язане з певними ризиками отримання об'єкта незавершеного будівництва (ймовірність чого значно посилюється з кожними запланованими президентськими, парламентськими виборами і можливою зміною правлячої еліти, форс-мажорними ситуаціями, різкою зміною обмінного курсу і девальвацією національної валюти, високим рівнем інфляції, падінням платоспроможності - що в Україні трапляється досить часто), недотримання заявлених термінів введення в експлуатацію, підключення до міських комунікацій, виконанням всіх зобов'язань за якістю оздоблювальних робіт, включаючи місця загального користування, в той час як покупка квартири на вторинному ринку завжди має на увазі оформлення угоди у нотаріуса і реєстрацію права власності", - пояснює Олійник.

Як формуються ціни і чому вторинне житло коштує дорожче

Чесно кажучи, з огляду на кількість недоліків вторинки досить дивно бачити, що саме тут житло коштує набагато дорожче. Як виявилося, справа в тому, що ціни формуються за різними принципами. Так, є якісь базові чинники, наприклад, близькість до метро (якщо мова йде про Київ), хороша інфраструктура, віддаленість від центру, але є і відмінності.

"На ціноутворення житлової нерухомості у Києві впливають різною мірою кілька факторів. Серед основних - це місце розташування на карті міста, якість виконання будівельних робіт, загальний стан квартири, сходової клітки і під'їзду, соціальне оточення, розвиненість інфраструктури, і деякі інші", - коментує Олійник.

Інвестиційна консалтингова група компаній "Проконсул" називає основні чинники, які впливають на ціни.

Основними ціноутворюючими факторами на ринку вторинної житлової нерухомості є такі:

  • місце розташування об'єкта;
  • тип будинку ( "сталінка", "хрущовка" і ін.);
  • поверх розташування;
  • площа квартири, кількість кімнат;
  • технічний стан.

Основними ціноутворюючими факторами на ринку первинної житлової нерухомості є:

  • клас об'єкта (фактор розташування вже міститься в класі об'єкта);
  • стадія готовності об'єкта;
  • близькість метро і зупинок громадського транспорту;
  • розвиненість соціальної інфраструктури в районі розташування об'єкта (житлового будинку);
  • імідж компанії-забудовника.

Але, і це ще не все: прес-секретар корпорації "Укрбуд" пояснює, що будівельним компаніям потрібно швидше "відбити" всі витрати, тому при формуванні цін враховується такий показник як купівельна спроможність населення.

"Справа в тому, що будівельним компаніям для розвитку потрібно якомога швидше відбивати свої витрати, щоб вкладати їх в нові проекти. Вони орієнтуються на купівельну спроможність і формуючи ціну, часто змушені мінімізувати чистий прибуток, щоб швидше реалізувати свій товар. А у продавців на "вторинці" такої проблеми немає. Вони цілком можуть чекати свого покупця кілька років, зберігаючи таку ціну, яка влаштовує в першу чергу продавця. Крім того, вони пропонують квартири в уже готових будинках, в той час як більша частина ново го житла продається ще на етапі зведення. В результаті продавці на вторинному ринку конкурують навіть не стільки з новим житлом, скільки з інвестуванням в його будівництво і супутнім елементом ризику", - підсумував Шемовнев.


Статьи по теме:

Последние новости в категории Недвижимость
Столичні довгобуди, які добудують в 2018 році

Криза 2008 року, проблеми з фінансуванням окремих будівельних компаній, помилки в проектуванні і інші проблеми в ході будівництва сформували на ринку київської нерухомості цілий...

Как защитить себя во время покупки квартиры?

Покупка недвижимости – ответственный шаг, к которому многие наши соотечественники идут ни один год. Они собирают деньги, подыскивают подходящие варианты, и когда же наконец...

Як зробити ремонт і залишитись при цьому при розумі?

З чого почати Визначитися, який ремонт вам потрібний - косметичний або капітальний: від цього залежить бюджет і терміни. Наприклад, капітальний ремонт бабусиної двушки з...

Новое

Столичні довгобуди, які добудують в 2018 році
Столичні довгобуди, які добудують в 2018 році »

Криза 2008 року, проблеми з фінансуванням окремих будівельних компаній,...

Заказать реферат в Минске (Беларусь)
Заказать реферат в Минске (Беларусь) »

Самостоятельное написание реферата студентов оказывается для него не более...

Досуг в клубе Вулкан – приятно и выгодно
Досуг в клубе Вулкан – приятно и выгодно »

Вы любите азартные игры, увлекаетесь софт разработками, обожаете проводить...

Зачем пользоваться услугами склада ответственного хранения
Зачем пользоваться услугами склада ответственного хранения »

Интернет торговля сегодня процветает. Однако, для того, чтобы иметь...

Как написать хороший диплом самому
Как написать хороший диплом самому »

Каждый уважающий себя человек желает получить хорошее образование. Подобное...








Перепечатка материалов разрешается только с открытой для индексации ПС гиперссылкой на abzac.org