Ситуация, которая сложилась на рынке недвижимости, предопределяет возникновение такого специфического вида договора как приобретение квартиры в кредит. Если посмотреть на пример развитых стран Европы и Америки, то можно сказать, что покупка жилья в кредит является довольно обычным явлением и подавляющее большинство людей вступают в кредитное отношение сразу же, как только у них возникает необходимость приобретения чего-то, что имеет значительную стоимость. Таким образом, возможность заключить договор с банком на такой продолжительный срок как 10 лет и более совсем не пугает жителей этих стран. В стране же ситуация сложилась немного иным образом, но сейчас, в связи со значительным подорожанием недвижимости, возникает необходимость брать кредит в банках. Поручается так, что даже среднего благосостояния семья не может позволить приобрести себе квартиру из-за ее высокой стоимости. Таким образом, люди вынуждены арендовать жилье и платить за него до 60 % своей совокупной семейной прибыли. Огромная база недвижимости показывает рост в последние месяцы спроса на аренду жилья.
При таких условиях возникновения широкой сети банковских кредитов есть довольно целесообразным. При этом, необходимо хорошо знать то, с какими рисками может столкнуться человек, заключая договор кредитования с банком.
Кредиты для того чтобы купить квартиру в Москве называются ипотечными, т.е. такими, что выдаются под залог недвижимости. Причем довольно часто предметом залога выступает не та квартира, которая есть у заемщика на момент получения кредита. Таким образом в случае невыплаты кредита, банк может погасить его за счет именно того жилья, на приобретение которого лицо брало кредит. Также важно учесть.
Главным условием предоставления кредита есть гарантия его возвращения. Поэтому в первую очередь каждый банк интересуется информацией о клиенте. Когда человек приходит в банк с целью получения кредита на покупку жилья, у него выясняют, насколько он платежеспособный. Сначала составляется заявление на получение жилого ипотечного кредита.
При этом сотрудники банка обязаны сообщить посетителю о том, что заполнение заявления само по себе еще не является гарантией выдачи кредита.
Получив информацию о потенциальном клиенте, банки тщательно ее изучает на предмет того, насколько человеку можно доверять. При этом учитываются такие обстоятельства как: возраст; работа (заемщик по ипотечному кредиту обязательно должен иметь постоянное место работы и стабильный уровень дохода. Также банк оценивает перспективы карьерного и профессионального роста заемщика. Для этого изучается его послужной список за последние пять лет), прибыли (заемщик должен предоставить банку информацию об источниках и размерах полученных им прибылей за последние 6 месяцев, причем информация эта должна быть подтверждена документально — справками с места работы). Следует отметить, что банки учитывают при выдаче кредитов только легальные доходы. Никакие деньги в конвертах доходами не считаются, если нет официального документа, который подтверждает их происхождение.
Исходя из одних только прибылей, банк кредит тоже предоставлять не будет, так как часть этих денег человек вынужден тратить на обеспечение своей жизнедеятельности. Поэтому прежде, чем выдать кредит, банк выучит финансовые обязательства клиента. В их число входит размер коммунальных платежей за жилье, которое покупается за счет кредита (ведь с момента приобретения квартиры заемщику придется за нее платить). Если у человека есть другая недвижимость, то плата за нее тоже учитывается. Также к числу обязательств включаются суммы, которые тратятся на услуги связи, страховые платежи, налоги, выплаты за другими кредитами, расхода на отпуск, образование, медицинское страховку заемщика и членов его семьи.
Согласно принятым стандартам кредит не может быть выдано, если общая сумма ежемесячных обязательств превышает половину дохода за этот же период. Реальное подтверждение платежеспособности — наличие денег. На основе всех полученных данных банк оценивает платежеспособность заемщика и определяет максимальный размер кредита, который может быть ему предоставленный. Он рассчитывается таким образом, чтобы сумма ежемесячного платежа из кредита не превышала 40 процентов месячного дохода заемщика. В другом случае нужно или увеличивать срок погашения кредита, или уменьшать сумму. Чтобы убедиться в добросовестности и финансовой дисциплинированности заемщика, банк может потребовать от него документы, которые подтверждают полноту и своевременность уплаты налогов и возвращение кредитов за последние три года, а также данные об оплате коммунальных услуг и мобильной связи за последний год. Кроме того, опыт показал, что украинцы — довольно дисциплинированные заемщики. Иногда даже чрезмерно. Чаще всего они стараются вернуть кредиты ранее запланированного срока в надежде уменьшить суммы выплачиваемых процентов. Причем граждане уверены, что этим оказывают большую услугу банку. Однако финансовым учреждениям такая практика не очень нравится, так как, выдавая кредиты, они рассчитывают на определенную прибыль на протяжении конкретного периода. При этом банк имеет право установить для заемщика штрафные санкции за досрочное возвращение. Все вышеперечисленные условия согласно стандартам являются минимально необходимыми для того, чтобы банк выдал кредит. При этом каждый банк может проводить собственную кредитную политику, выдвигая к заемщикам свои, более суровые требования.
