Найближчим часом в Україні обіцяють запустити програму «Доступна іпотека», яка дозволить громадянам, які стоять на квартирному обліку, а також лікарям і вчителям спробувати самостійно придбати собі житло.Чи стане доступною така іпотека для простих громадян.
Як це буде працювати?
У Зеленського вирішили не винаходити велосипед і фактично скористалися напрацюваннями позаминулої влади. Громадянам пропонується брати іпотечні кредити в банках, які будуть співпрацювати з державою, а в бюджеті щороку буде закладатися сума на компенсацію частини процентної ставки. При цьому незалежно від того, яка ситуація буде на кредитному ринку, ставка по іпотеці, яку буде оплачувати позичальник, не повинна перевищувати 7% річних. Решту заплатять з бюджету.
Причому суму на компенсацію частини ставок по кредитах держава обіцяє щомісяця перераховувати на спеціальні рахунки позичальників.
Звучить начебто заманливо. Правда, на ділі відразу видно підводні камені, які можуть виникнути.
У нашої держави не завжди все добре з платіжною дисципліною. Навіть виплати по субсидіях часом затримуються. Якщо ж станеться якийсь фінансовий збій, то цілком можуть і затримати виплати позичальникам. А банк в цей час може почати нараховувати пеню і штрафи.
Друга небезпека полягає в тому, що в бюджеті на наступний рік просто можуть забути передбачити компенсацію для таких іпотечних позичальників. А з урахуванням того, що кредити видаються на термін до 20 років, передбачити, як поведе себе держава, не може ніхто.
Але не будемо про погане і подивимося, як в теорії повинна працювати ця схема.
Які вимоги до житла в в іпотеку?
Згідно з постановою, за програмою «Доступна іпотека» може бути придбано житло віком не старше трьох років.
«Під предметом іпотеки розуміється зареєстроване відповідно до законодавства нерухоме майно (квартира в житловому будинку квартирного типу (багатоквартирному будинку) і / або індивідуальні житлові будинки, прийняті в експлуатацію в поточному році або не раніше ніж за три роки, що передують поточному) або майнові права на квартиру в об’єкті незавершеного будівництва та / або індивідуальний житловий будинок, придбаних або будівництво яких фінансується (інвестується) позичальником», — написано в документі уряду.
При цьому список об’єктів незавершеного будівництва, які потраплять під держпрограму, повинен буде узгодити банк-кредитор. Іншими словами, не можна буде отримати пільговий кредит під будь-яке будівництво, а лише під те, яке схвалить банк.
Отже, вік житла — це перший підводний камінь, який варто враховувати тим, хто планує здобувати таке житло в іпотеку.
— При продажу квартири, якою володіють менше 3 років, продавець сплачує податок на прибуток — 5% від ціни за договором, але не нижче оціночної вартості і 1,5% військового збору, — говорить юрист Марина Коваль. — Якщо ж квартирою володіють більше 3 років і це перший продаж з боку продавця протягом року — податки не сплачуються. Зазвичай податки і збори при операціях з нерухомістю виносяться в окремий рядок і продавець намагається перекласти їх на покупця або ж закладає їх у ціну, що робить нове житло істотно дорожче. Податки розміром 6,5% при ціні квартири в 50 тисяч доларів — це більше 3 тисяч доларів. Так що питання сплати цих зборів буде одним з основних каменів спотикання при угодах по програмі «Доступне житло».
Що стосується ціни житла і розміру іпотечного кредиту, то уряд встановлює такі вимоги:
- максимальна сума іпотеки складає 2 млн гривень;
- максимальна вартість житла, яка може бути придбана в іпотеку, становить 2,5 млн грн.
Крім того, є і обмеження по площі житла, що купується. Нормативна площа — 50 кв. м загальної площі житла на самотнього громадянина або сім’ю з двох осіб і 20 кв. м — на кожного наступного члена сім’ї.
Тобто сім’я з однією дитиною може розраховувати максимум на 70 квадратів, сім’я з 4 чоловік — на 90 квадратів, а сім’я з трьома дітьми — на 110 квадратів.
Які умови по кредитах?
Згідно з програмою про доступну іпотеку, процентна ставка для людей буде встановлена на рівні 7% річних, які буде платити позичальник іпотечного кредиту. Кредит можна буде отримати строком до 20 років з мінімальним першим внеском 15% вартості.
Вік позичальника на дату закінчення терміну іпотечного кредиту не повинен перевищувати 70 років (включно).
Поки невідомо, в яких банках будуть видаватися такі кредити, але, швидше за все, програма стартує в держбанках.
Давайте прикинемо, скільки доведеться платити, якщо взяти кредит в 2 млн грн терміном на 20 років. Для початку потрібно буде зібрати близько 400 тисяч грн на перший внесок і банківські комісії. Після цього доведеться вибрати варіант виплати кредиту — стандартну схему або ануїтет.
У першому випадку тіло кредиту гаситься рівними частинами і зменшується щомісяця. Але тоді внески спочатку будуть великими, а з часом знижуватися. Наприклад, в перший місяць заплатити доведеться 20 тис. Грн. Через рік розмір внеску знизиться до 19,4 тис. Грн. Через 10 років внесок складе вже 14,2 тис. Грн, а в кінці виплат кредиту ви будете погашати близько 8,4 тис. Грн на місяць.
Другий варіант — це оплата рівними частинами. В цьому випадку всі 20 років вам доведеться платити 15,5 тис. Грн на місяць. У першому випадку переплата за відсотками складе 1,4 млн грн, а в другому — 1,72 млн грн.
Крім самих внесків, не забувайте про комісії банку. Вони будуть, хоча держава обмежує їх сумарний розмір сумою в 0,5% від суми кредиту, що видається.
Зрозуміло, що перед цим ми розрахували максимально можливий кредит. І якщо ви будете позичати не два, а один мільйон грн, то всі ваші виплати скоротяться вдвічі. Але для отримання кредиту потрібно мати підтверджений білий дохід.
У документі говориться, що «розмір боргового навантаження, який розраховується як співвідношення обов’язкових щомісячних витрат позичальника до його сукупного щомісячного доходу, повинен відповідати правилам і процедурам уповноваженого банку». Якщо врахувати, що банки вимагають показати дохід сім’ї як мінімум в два рази більше, ніж буде виплата по кредиту, то вам потрібно мати від 30 тисяч грн білих зарплат на двох.
Хто зможе скористатися іпотекою?
Згідно з постановою уряду, програма «Доступна іпотека» буде доступна тим, хто потребує поліпшення житлових умов. По суті, це все ті, хто свого часу стояв на квартирній черзі в надії, що держава їм виділить безкоштовне житло. Тепер про житло їм пропонується подбати самим.
У документі під особами, які потребують поліпшення житлових умов, розуміються громадяни, які відповідно до статті 34 Житлового кодексу Української РСР (так, ми досі живемо за нормативними актами СРСР, хоча сам СРСР і намагаємося декомунізувати), знаходяться на квартирному обліку; громадяни, які забезпечені за місцем проживання житловою площею, що не перевищує 13,65 кв. метра на одного члена сім’ї, або проживають в гуртожитку, що підтверджується довідкою про склад сім’ї; жителі аварійних і старих будинків; молоді сім’ї; внутрішньо переміщені особи; науково-педагогічні працівники; медичні працівники; працівники бюджетної сфери.
Які вимоги до позичальників у банків?
Як ми вже сказали вище, однією з основних перешкод для отримання доступної іпотеки стане зарплата в конверті. Для отримання кредиту потрібно мати дохід мінімум в два рази вище щомісячного платежу.
Другий момент — вік, який на дату закінчення терміну іпотечного кредиту не повинен перевищувати 70 років (включно). Також не варто забувати і про вік дітей. Якщо в сім’ї є дитина старше 18 років, то він вже не зможе стати суб’єктом при розрахунку максимальної площі житла, на яку дадуть кредит.
Крім того, в документі йдеться, що позичальник і члени його сім’ї можуть отримати державну підтримку тільки за одним іпотечним кредитом. Не зможуть скористатися держпрограмою особи, які штучно погіршили свої житлові умови (здійснили відчуження житлової нерухомості, яка перебувала в їх власності) протягом останніх п’яти років, крім внутрішньо переміщених осіб, якщо їх майно залишилося на тимчасово окупованій території.
«З моменту реєстрації права власності на предмет іпотеки право на отримання житла вважається використаним, а позичальник і члени його сім’ї знімаються з обліку громадян, які потребують відповідно до законодавства поліпшення житлових умов», — йдеться в документі.
P.S.
Які висновки можна зробити з вищесказаного? В цілому зниження ставок по іпотеці — це, звичайно, позитивна тенденція. Однак умови, за якими збираються видавати пільгові кредити, швидше за все, закриють доступ до цієї програми переважній більшості потенційних позичальників. Адже того ж вчителю буде складно показати високу білу зарплату, яку зажадає від нього банк. З іншого боку, підводні камені у вигляді щорічного узгодження сум на компенсацію процентних ставок за такими кредитами можуть вдарити навіть по тим позичальникам, які пройдуть весь цей іпотечний квест.
