В мире продолжается строительный бум. Регион в лидерах! Некоторые объекты позиционируются как жилье премиум класса. Продажа элитной недвижимости растёт с каждым годом и не видно причин для остановки этого роста. Как складывается цена таких предложений, ведь общепринятого стандарта «элитарности» жилой недвижимости нет?
Объявляю объект элитным!
Региональные ассоциации девелоперов создают свои классификации. Однако копировать, например, столичные стандарты на регионы нельзя. Поэтому каждый застройщик по-своему представляет «элитное жилье» и закон при этом не нарушает.
На самом деле в классификациях смысл: лучше хоть какой-то порядок, чем его отсутствие. Но чтобы не увязнуть в куче данных, следует ориентироваться на ключевые факторы премиум сегмента в недвижимости. Они присутствуют во всех классификациях в качестве обязательных для элитной жилой недвижимости.
Для категорий недвижимости классом ниже эти критерии не являются обязательными:
- Безопасность — сигнализация, круглосуточная охрана территории.
- Уборка территории и техническое обслуживание коммуникаций.
- Доступность инфраструктуры и транспортных развязок.
- Расстояние от промышленных объектов (не менее 5 км).
- Эксклюзивное архитектурное решение.
- Социальный статус соседей.
- Наличие зеленой зоны.
- Плотность застройки (до 8000 кв. М на 1 га).
Каждый из этих факторов является ключевым при оценке стоимости жилья
Например, вы покупаете квартиру в современной многоэтажке с прекрасным видом. Но через несколько лет рядом вырастает целый квартал — плотность застройки выросла, зеленая зона сократилась, и никакой панорамы из окна. Такие примеры есть даже в столице. Следовательно, снижается рыночная стоимость объекта, а затем меняется и социальное окружение. «Извините, но ваш актив заметно подешевел».
Константа премиума и проблема community
По-настоящему элитное жилье никогда не падает в цене — это единственная объективная оценка премиум сегмента. Даже при крайне неблагоприятных экономических или политических условиях его стоимость растет. Например, по данным журнала «Форбс», цены на недвижимость в Нью-Йорке не опускались даже после теракта 11 сентября 2001 года и продолжали расти! Чудо?
Никаких чудес, просто премиум — это всегда набор уникальностей, на которые нельзя повлиять извне.
Покупая элитную квартиру в многоэтажке, пусть и в очень приятном и тихом районе Ивано-Франковска, нельзя быть уверенным, что рядом вскоре не вырастет новый жилой комплекс. Между тем, начальная стоимость такого жилья является соотносимо с ценой отдельного дома с собственной территорией, а иногда и превышает ее.
Например, отдельные пентхаусы в городе предлагают по цене в $ 330 тыс., А стоимость квадратного метра квартир в центре легко преодолевает отметку $ 1,2 тыс.
Как избежать рисков
Альтернативой можно считать таунхаус или современный коттедж. В первом случае речь идет о домах в черте города, разделенных по сути на отдельные типовые квартиры с отдельным входом. Обычно площадь жилого помещения не превышает 150 кв. (Очень редко доходит до 300 м кв.), а его стоимость соотносимо с ценой обычной квартиры.
Некоторые назовут такой тип жилья компромиссом между городской квартирой со всеми удобствами и собственным жильем за пределами города. Собственно, в этом и заключается основное преимущество таунхаусов. Среди недостатков — ограниченность личного пространства (как правило, их строят там, где есть дефицит земли) и наличие соседей, с которыми придется жить буквально бок о бок, поэтому к премиум сегменту такие объекты не относятся. Другое дело — частные дома.
