Протягом двох років інтенсивної війни Львів виріс у лідери за вартістю житла на первинному ринку України. За даними порталу «ЛУН.Місто», у січні 2022 року середня ціна за квадратний метр у новобудовах Львова становила 26 тисяч гривень, а до березня 2024 року перевищила 50 тисяч гривень. Це практично подвоєння ціни протягом двох років.
Експерти Асоціації Західноукраїнських забудовників (АЗУЗ), за дорученням Mind, провели аналіз ринку первинної нерухомості Львова за останні три роки. Вони ставили перед собою завдання визначити чинники, що призвели до цього зростання, оцінити сучасну ситуацію та плани розвитку місцевих забудовників, виокремити процеси, що впливають на інвесторів, розібратися у міськобудівній політиці та передбачити трансформації, які чекають місто в найближчий час.
Львів на сьогоднішній день займає третє місце за кількістю будівельних об’єктів, робота над якими триває, у всій країні. Він поступається лише Києву та його передмістям. У момент оцінки, тобто у лютому 2024 року, в місті відбувається будівництво та продаж квартир на 123 житлових проєктах. Крім того, Львів утримує друге місце серед регіонів країни за кількістю житлових комплексів, що пропонуються на ринку, зосереджуючи понад половину від усіх об’єктів.
Назарій Бербека, фахівець з девелопменту та співзасновник компанії «Нова Оселя», який є також депутатом Львівської міської ради, розповідає, що Львів має стратегічний план розвитку до 2030 року, який був розроблений у співпраці з професіоналами у сфері проєктування, урбаністики, архітектури, іноземними консультантами та громадськими організаціями. Цей план визначає Львів як місто коротких відстаней, де акцент робиться на ущільненні забудови, а не розширенні на околиці, що має негативний вплив на соціальну та транспортну інфраструктуру та вимагає значних витрат з міського бюджету. Основна ідея — будувати житлові комплекси середньої висоти, 7–10 поверхів, та комфортні квартали з різноманітними функціональними зонами.
Саме такі житлові комплекси найбільш привабливі для інвесторів під час війни та в післявоєнний період. «За останні п’ять років спостерігається тенденція вибору житла трохи вищого рівня, більш комфортного та якісного, з кращою архітектурою. Ми спостерігаємо, що покупці готові платити більше за якісний продукт. Це вимога ринку, на яку реагують девелопери», – ділиться своїми спостереженнями фахівець з девелопменту.
Щодо купівельних запитів у Львові, Роман Давимука, Генеральний директор девелоперської компанії Avalon, вказує, що портрет покупця нерухомості в місті з 2021 року практично не змінився. Більшість покупців — мешканці міста та області, які поліпшують свої житлові умови. Інвестиційний попит також існує, хоча зменшився. Однак він зауважує, що внутрішня структура цього попиту зазнала змін. Більшість інвесторів вкладають кошти з метою збереження капіталу та пасивних інвестицій, а не з метою швидкої перепродажу.
Однією з особливостей місцевого ринку нерухомості у Львові є його локальний характер. Більшість забудовників є місцевими компаніями, які сконцентровані саме на регіональному ринку. Дослідження провідних девелоперів з сталим портфелем проєктів, таких як Avalon, «Нова Оселя», «Галжитлобуд», Auroom, показують послідовну стратегію розвитку в Львові. Також є компанії з львівським корінням, які паралельно розвивають проєкти в інших регіонах України, головним чином в Києві та області, такі як «Інтергалбуд», РІЄЛ, LEV Development, «Нова Будова», Greenville. Проте успішних прикладів експансії забудовників з інших регіонів на львівський ринок майже немає.
Фахівці відзначають, що девелопмент – це бізнес, який вимагає глибокого розуміння потреб конкретного регіону. Місцеві гравці краще розуміють запити покупців, місцеву земельну та містобудівну політику, а також конкурентне середовище. Велике значення має культурна спадщина та вимоги до роботи в такому середовищі. Дослідження таких умов потребує часу та зусиль для девелоперів з інших регіонів.
У порівнянні з Києвом, де середня вартість квадратного метра майже не змінилася станом на лютий 2024 року, у Львові ціни зросли на 11% за рік. Проте варто врахувати, що ця статистика відображає ціну оголошень, а не реальні угоди, тобто знижки від забудовників не враховуються. Також в Києві існує більша кількість новобудов у продажу та більша пропозиція за програмою «єОселя».
